Direito legal de preferência: o que é e como funciona?

 Até ao momento da escritura, diversos aspetos devem ser acautelados para que a transação de um imóvel decorra conforme as expectativas. Um desses fatores surge, assim, associado ao direito legal de preferência na compra e na venda de uma casa. Conhece este direito, sabe em que casos é aplicável e quais são, então, os procedimentos obrigatórios? 

O que é o direito legal de preferência? 

O direito legal de preferência, atualizado pela Lei de Bases da Habitação, consiste no favorecimento de determinada pessoa ou entidade na aquisição de um imóvel, em certas circunstâncias. Por exemplo, no caso de imóveis classificados, em vias de classificação, localizados em áreas protegidas ou de reabilitação urbana, algumas entidades públicas apresentam direito de preferência na sua compra. 

O que estabelece a legislação relativamente a este direito? 

Segundo o Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, além das situações supramencionadas, as entidades públicas exercem direito legal de preferência quando os imóveis se situam em: 

• Zonas de pressão urbanística (habitacionais e inacessíveis à generalidade dos agregados familiares); 
• Territórios do Programa Nacional de Habitação (elegidos pela desadequação/falta de oferta ou pela desocupação); 
• Áreas sem contratos de serviços, como telecomunicações, água ou eletricidade. 

 Além disso, a norma determina que a ordem de prioridade será: municípios, regiões autónomas e Estado (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana — IHRU). 

Ademais, se o imóvel tiver sido arrendado por uma pessoa durante, pelo menos, dois anos, esse indivíduo terá também direito de preferência na sua compra para habitação própria. O artigo que aborda o Direito de Preferência do arrendário, refere 30 dias, sendo que este prazo é a norma. Contudo, o contrato de arrendamento pode ter disposto prazo diferenciado (essa verificação deverá ser feita casuísticamente). 

Quais são os procedimentos envolvidos? 

O vendedor de um imóvel que satisfaça as condições para o direito legal de preferência de entidades públicas deve listá-lo no website de acesso restrito Casa Pronta, com os dados essenciais, a saber: 

•  Identificação do vendedor e do comprador; 
• Localização do imóvel; Valor de compra e venda; 
• Data prevista para o negócio. 

 O custo da colocação desse anúncio é de 15 euros, mas o vendedor fica dispensado de obter e pagar certidões. Posteriormente, as entidades públicas têm 10 dias úteis para reclamar o seu direito de preferência em relação a um imóvel. Após esse período, caso nenhuma entidade manifeste interesse, o vendedor pode prosseguir com a venda. 

No caso do direito legal de preferência do inquilino, o proprietário deve comunicar a sua intenção de venda do imóvel arrendado por carta registada com aviso de receção, indicando o seu preço. O inquilino tem, então, 30 dias para ponderar e exercer (ou não) esse direito. 

Todavia, lembre-se: o direito legal de preferência dos inquilinos tem prioridade relativamente ao das entidades públicas, ou seja, prevalece. 

Como confirmar se um imóvel está sujeito ao direito legal de preferência de entidades públicas? 

Recomendamos, sem dúvida, que consulte o website da Câmara Municipal da região da habitação. Pode também verificar as informações do website da Direção-Geral do Património Cultural. 

Se pondera comprar casa, conte com o apoio da equipa de especialistas da Nolon.