Qué necesito saber sobre los gastos de compra de vivienda

Comprar una casa es uno de los proyectos de vida más bonitos. Significa que por fin tenemos un espacio que nos pertenece, a nuestro gusto, que puede ser la génesis de muchos otros sueños: independencia, una nueva fase, una familia. No obstante, debemos tener en cuenta que es también uno de los gastos más altos que tendremos en nuestra vida. Por esta razón, antes de ponernos manos a la obra y llevar a cabo este plan, es muy importante que conozcamos todos los gastos de compra de vivienda.

Primero, debemos observar que los gastos al comprar una casa dependen de diferentes situaciones y no solamente del precio del inmueble. Por ejemplo: ¿qué tipo de casa compraremos y dónde? Además, ¿necesitaremos un préstamo hipotecario? En este artículo, te ofrecemos un resumen de los gastos con y sin hipoteca.

Gastos generales por la compraventa:

Solicitemos o no un préstamo al banco, siempre tendremos que calcular algunos gastos de compra de vivienda obligatorios, asociados a diferentes gestiones, burocracias e impuestos.

Registro y notaría:

Primero, es totalmente recomendable firmar la escritura pública de compraventa ante un notario. Una compra entre particulares puede realizarse sin acudir a un notario, pero no es aconsejable ya que tiene menos seguridad jurídica. En segundo lugar, también es totalmente recomendable inscribir la escritura en el registro de la propiedad, para asegurar que el comprador quedará plenamente protegido como propietario.

Los gastos notariales y registrales dependerán del precio del inmueble y además existen unos honorarios y aranceles fijados por normativa y estipulados en el Consejo General del Notariado y en el Colegio de Registradores de España.

Impuestos:

Cuando hablamos de impuestos asociados a los gastos de compra de vivienda debemos aclarar que se dividen según el tipo de casa: nueva o usada (primera o segunda transmisión). Entre los impuestos están:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), para viviendas nuevas o primera transmisión:

Este impuesto asciende al 10% del coste del inmueble en casi todas las comunidades autónomas a excepción de Canarias que sería el IGIC. Sin embargo, si se trata de una vivienda pública el IVA puede ser 4%, aunque sigue variando según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), para viviendas usadas o segunda transmisión:

En vez del IVA, las viviendas de segunda mano deben pagar el ITP. Asimismo, este impuesto depende del precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, pero suele ser entre el 6% y el 10%.

Actos Jurídicos Documentados (AJD), para aquellos casos que tributa por IVA:

Este impuesto grava los documentos notariales y tiene una cuota fija (el papel timbrado) y una variable (que en función de la comunidad autónoma puede costar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda). Si la vivienda es de segunda mano, solo se abona la cuota fija.

Gestoría:

Para ahorrar tiempo y preocupaciones, podemos contratar el servicio de un gestor que se encargue de gestionar todos los trámites anteriores. Este coste no es fijo y dependerá del profesional.

Gastos de compra de vivienda cuando hay hipoteca:
Los gastos de compra de vivienda generales (o sea, por la compraventa) también se imputan cuando pedimos un crédito hipotecario. En caso de solicitar un crédito, es totalmente obligatorio realizar la escritura pública de compraventa y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Además, según la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo), los costes de los trámites necesarios para la hipoteca debe asumirlos la entidad bancaria, mientras el cliente se encarga únicamente de la tasación y de los gastos de compraventa. En otras palabras:
A cargo del banco están la gestoría, la notaría, el registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria;
El cliente asume los gastos de notaría y registro relacionados con la compraventa y los impuestos correspondientes (IVA, ITP y AJD). Los únicos gastos vinculados al préstamo que corre por cuenta del cliente son el coste de tasación, seguros y posibles comisiones.
Veamos estos costes adicionales:
Tasación
La tasación es obligatoria para que la entidad bancaria determine el valor real del inmueble y establezca un valor de garantía hipotecaria. Los bancos suelen conceder hipotecas hasta el 80% del valor de tasación o el 80% del precio de compra, si este fuese inferior al de tasación. En caso de no tener ahorros suficientes, existen otras opciones como incluir otras garantías de crédito.
Seguros
La ley obliga a tener un seguro de hogar que proteja la vivienda hipotecada. Las entidades bancarias suelen asociar a sus hipotecas este seguro de hogar además del seguro de vida y seguro de protección de pagos. Existen diferentes prácticas: algunos bancos rebajan el tipo de interés si contratamos todos los seguros con ellos. Otros, exigen, para la concesión del crédito contratar el seguro para toda o parte de la vida del crédito pagados en una prima única al inicio del mismo (estos importes suelen estar incluidos dentro de la financiación).
Comisiones
Algunos bancos incluyen una serie de comisiones vinculadas a la hipoteca como es la de apertura, cancelación (total o parcial), de subrogación y por impagos. Cuando solicitamos una hipoteca tenemos que investigar si tiene comisión de apertura o cualquier otro gasto que nos pueda afectar a lo largo de vida del préstamo. Es importante valorar todos los gastos que envuelven la compra de la vivienda. De esta forma, podremos evitar una mala sorpresa y estar realmente preparados para realizar ese objetivo.
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