Dação em pagamento ou execução hipotecária. Quais as diferenças?

Durante o período de vida de um crédito à habitação, podem surgir situações inesperadas e, de repente, percebemos que não conseguimos pagar a prestação à entidade financeira. Nestes casos, o que pode acontecer? Ora, existem dois conceitos importantes a reter: dação em pagamento e execução hipotecária. Embora estes termos lhe possam parecer familiares, é possível que os confunda, quando existem diferenças significativas entre os dois. 

Execução hipotecária 

Ora, uma hipoteca é uma garantia real que incide sobre bens imóveis ou equiparados. Ou seja, garante legalmente ao credor o direito de ser pago por uma dívida, mas sem transferir a posse desse bem hipotecado ao credor. Da mesma forma, confere também ao credor hipotecário o direito de cobrar essa dívida. 

Quando se contrata um crédito à habitação, as instituições financeiras costumam exigir que se faça um contrato com hipoteca, como garantia de pagamento desse crédito. Assim, quando existe incumprimento contratual, a entidade financeira pode avançar com uma execução hipotecária, isto é, recorrer a uma ação executiva para cobrar o valor. 

De entre os bens possíveis de ser penhorados, estão, desde logo, o imóvel (ou os imóveis) dado como garantia, mas também outros bens registados em nome do devedor (e/ou dos fiadores ou avalistas), tais como imóveis, joias, quadros, recheio da casa ou loja, veículos, contas bancárias, valores mobiliários, etc. 

Dação em pagamento 

A dação em pagamento ou dação em cumprimento ocorre quando há uma extinção da obrigação entre o credor e o devedor, acordado pelas duas partes, após uma liquidação diferente do estipulado originalmente. Por exemplo, com um pagamento feito através de outros bens pertencentes ao devedor. 

Este processo deve ser de mútuo acordo e será feita uma avaliação do bem usado como pagamento, cujo valor tem de ser igual ou superior ao da dívida. Caso contrário, poderá ainda haver um valor remanescente a pagar. Ora, se a dívida for de 100.000€ e os bens valerem 90.000€, o devedor tem de pagar os restantes 10.000€. Se o valor dos bens for superior, o devedor ficará com esse valor em excesso em crédito. 

No entanto, desde que previsto contratualmente e de acordo com o n.º 3 do Artigo 47 da Lei de Bases da Habitação, o devedor pode ficar livre do crédito à habitação transferindo a propriedade do imóvel para a entidade financeira, independentemente do valor da avaliação. Mas atenção, terá de ser sempre o devedor a propor a dação nestes moldes. 

Quando compramos casa, estes são de facto temas em que não queremos pensar. No entanto, é fundamental ter toda a informação para evitar surpresas desagradáveis. Além disso, pode ser determinante conseguir uma habitação com um valor mais acessível e ter um acompanhamento privilegiado no momento do pedido de crédito.